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Tapezieren, Malern, Spachteln - Worauf beim Auszug zu achten ist

Mietrecht : Wann Schönheitsreparaturen fällig sind

Alle fünf Jahre müssen Mieter tapezieren? Wer vorzeitig auszieht, muss die Kosten anteilig zahlen? Nicht alles, was man über Schönheitsreparaturen hört, stimmt. Was Mieter und Vermieter wissen müssen.

Wie oft müssen Mieter die Wände streichen? Was ist beim Auszug zu erledigen? Wer sich mit diesen Fragen beschäftigt, sollte wissen, was Schönheitsreparaturen sind. Schönheitsreparaturen sind „alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen“, heißt es im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Was das in der Praxis bedeutet, erklärt Ulrich Ropertz: „Schönheitsreparaturen durchzuführen bedeutet zu streichen und zu tapezieren“, sagt der DMB-Geschäftsführer. „Wenn ich in der Wohnung wohne, vergilbt der Anstrich irgendwann oder wird unansehnlich.“

Der Bundesgerichtshof (BGH) zählt dazu das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (Az.: VIII ZR 210/08). Gibt es besonders viele Dübellöcher, kann auch dazugehören, diese zu verschließen (Az.: VIII ZR 10/92).

Keine Schönheitsreparaturen sind dagegen zum Beispiel das Streichen der Fenster und Türen von außen oder des gemeinsam genutzten Hausflurs, das Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken oder das Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden. Für eine normale Abnutzung haftet der Mieter ebenfalls nicht.

Der Mieter muss zwar sorgsam mit der Wohnung umgehen, der Vermieter hat sie aber während der Mietzeit grundsätzlich in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Das heißt: „Nach dem Gesetz müssen Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Sie können nur über wirksame Klauseln dazu verpflichtet werden“, erklärt Ropertz. Viele Vorschriften in älteren Mietverträgen sind aber nicht zulässig.

Der erste Haken: Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung muss die Wohnung beim Einzug vollständig renoviert sein. „Das ist so zu verstehen, dass sie in einem Zustand ist, der derzeit im Wesentlichen keine Schönheitsreparaturen nötig macht“, erklärt Erik Reinke, Fachanwalt für Mietrecht. „Wenn im Detail etwas nicht renoviert ist, ist das kein Problem“, so Reinke. Seien aber lediglich drei von fünf Zimmern renoviert, sehe das anders aus.

Kommt es später zum Streit, muss der Mieter beweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung beim Einzug befand. Reinke rät deshalb, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem der Zustand festgehalten wird – etwa: „ein ungemalertes Wohnzimmer, Heizungsrohre nicht entsprechend hergestellt“. Auch können Fotos, Videos oder Zeugen helfen.

Selbst wenn es um eine renovierte Wohnung geht: Sind einzelne Vorgaben zu Schönheitsreparaturen unzulässig, sind alle Bestimmungen dazu unwirksam. „Dann gilt das Gesetz und nach dem Gesetz muss der Mieter nicht renovieren“, so Ropertz. Unzulässig sind demnach zum Beispiel Regeln, welche Farben die Wände während der Mietzeit haben dürfen. Gleiches gilt für Vorgaben, dass „nach Bedarf“ renoviert werden soll. Nicht erlaubt sind auch die pauschale Aussage, dass beim Auszug zu renovieren ist und feste Angaben, wie oft Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Beim letzten Punkt kommt es auf die genaue Formulierung an. Die Fristen dürfen nicht verbindlich sein, also zum Beispiel nicht vorsehen, dass „spätestens“ oder „mindestens“ oder gar fest nach einer bestimmten Zeit zu renovieren ist. Zulässig sind dagegen Bestimmungen, dass „im Allgemeinen“, „üblicherweise“, „grundsätzlich“ oder „in der Regel“ nach einer bestimmten Zeit renoviert werden muss.

Bei älteren Verträgen hat der BGH angenommen, dass folgende Fristen im Allgemeinen angemessen sind (Az.: VIII ZR 230/03): alle drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen, alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und alle sieben Jahre für andere Nebenräume. Bei Verträgen, die ab 2008 geschlossen wurden, müssen die Fristen möglicherweise länger sein (Az.: VIII ZR 143/06).

Wenn es eine wirksame Klausel gibt und die Räume entsprechend abgenutzt sind, ist der Mieter in der Pflicht. Weigert er sich, verletzt er den Vertrag. Während der Mietzeit könnte der Vermieter auf Durchführung der notwendigen Arbeiten klagen oder einen Vorschuss dafür fordern – einen Anspruch auf Schadenersatz habe er aber nicht unmittelbar. „Praktisch gibt es diese Fälle so gut wie gar nicht“, sagt Ropertz.

„Der Vermieter hat vor allem ein Interesse, dass die Wohnung in einem guten Zustand zurückgegeben wird, wie oft während Mietzeit gestrichen wird, ist ihm egal.“ Spätestens beim Auszug müssen die fälligen Malerarbeiten aber nachgeholt werden. Geschieht dies trotz einer gesetzten Frist nicht oder nicht fachgerecht, kann der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz haben.