1. Leben
  2. Immobilien

Spekulationssteuer bei Immobilien – worauf müssen Sie achten?

Ratgeber : Spekulationssteuer bei Immobilien – das müssen Sie beachten

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie nicht voreilig handeln. Denn verkaufen Sie zu früh, schmälert die Spekulationssteuer Ihren Gewinn. Wir verraten, was Sie beachten müssen.

Spekulationssteuer – was genau ist das?

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf die Gewinne aus privaten Verkäufern erhoben werden kann – meist beim Verkauf von Immobilien. Aber nicht immer: Vergeht zwischen Kauf und Verkauf genügend Zeit und wird die Spekulationsfrist überschritten, werden keine Steuern auf den Gewinn erhoben.

Im Rechtswesen spricht man beim Immobilienverkauf auch von Veräußerung. Laut Einkommensteuergesetz müssen alle Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften in der Steuererklärung als „sonstige Einkünfte“ angegeben und versteuert werden. Zu welcher Höhe der erzielte Gewinn besteuert wird, ist von dem persönlichen Steuersatz abhängig.

Doch gerade der Immobilienverkauf kann auch steuerfrei sein. Sie müssen nur einige Regeln beachten. So können Sie die Spekulationssteuer umgehen:

  • Wenn Sie in zwei vorangegangenen Jahren und im Jahr der Veräußerung selbst in der Immobilie wohnen.
  • Wenn mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie liegen.
  • Wenn Sie weniger als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen und somit nicht als gewerblicher Immobilienhändler gelten.

Die Spekulationssteuer gilt aber nicht nur auf Immobilien. Sie ist generell auf alle Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften zu bezahlen. Übersteigen die Gewinne 600 Euro oder werden Gegenstände gewerblich im Internet verkauft, fallen Steuern auf diese Gewinne an.

Spekulationssteuer bei Hausverkauf und Wohnungsverkauf – was muss man beachten?

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie dies möglichst steuersparend tun. Denn die Spekulationssteuer ist hoch und schmälert Ihren Gewinn deutlich. Warten Sie den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf ab, beachten Sie die Spekulationsfrist oder bewohnen Sie die Wohnung vor dem Verkauf selbst.

Je nachdem, ob Sie die Immobilie zur privaten Eigennutzung, zur Vermietung oder zum Weiterverkauf gekauft haben, gelten unterschiedliche Regelungen. Eine selbstgenutzte Immobilie hat eine andere Spekulationsfrist als eine vermietete Wohnung. Steuerfrei sind Häuser und Grundstücke dann, wenn sie zwei vorangegangene Jahre und im Jahr der Veräußerung vom Verkäufer selbst bewohnt wurden.

  • Mathias Scheuber ist Vorstandsvorsitzender der ERGO
    Kolumne : Unterschätzte Brandgefahr
  • Eigentumswohnungen sind gefragt.
    Teure Ballungsgebiete : Diese NRW-Stadt hat das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für Eigentumswohnungen
  • Das Baugebiet Bettrath zwischen Bockersend, Hansastraße
    Hausbau in Mönchengladbach : 100 Kaufgebote für ein Baugrundstück

Die Regelung trifft jedoch nur zu, wenn das Haus vom Besitzer oder den Kindern bewohnt wird. Diese Kinder müssen noch Kindergeld beziehen. Wird die Wohnung von erwachsenen Kindern bewohnt, zählt dies nicht als Eigennutzung. Tanten, Onkel oder die eigenen Eltern zählen vor dem Steuerrecht nicht als Eigennutzung der Immobilie, wenn der Besitzer an einem anderen Ort wohnt.

Wird das Haus oder die Wohnung vermietet, können Sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren die Spekulationssteuer umgehen. Die Frist beginnt ab dem Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde.

Wird eine Immobilie dagegen geerbt, müssen Sie weder die Immobilie beziehen, noch zehn Jahre mit dem Verkaufen warten. Erben sind Rechtsnachfolger. Entscheidend ist das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags des Verstorbenen oder der Zeitraum der Eigennutzung. Wurde die Immobilie von dem Verstorbenen vor über zehn Jahren gekauft, können Sie diese ohne vorherige Eigennutzung oder Wartefrist sofort steuerfrei veräußern.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung vor Ablauf der Spekulationsfrist, wird der Wertzuwachs, der sich aus dem Verkauf ergibt, besteuert – also die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Die Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem zu versteuernden Einkommen und dem individuellen Einkommenssteuersatz.

Den Immobilienverkauf müssen Sie in dem Jahr in Ihrer Steuererklärung angeben, in der die Immobilie veräußert wurde. Können Sie die Spekulationssteuer nicht umgehen, schmälern Sie Ihren Gewinn, indem Sie die Veräußerungskosten gegen den Erlös aufrechnen.

Dazu zählen zum Beispiel Kosten, die beim Verkauf der Wohnung oder des Hauses entstanden sind. Diese Kosten können Sie vom Gewinn abziehen:

  • Kosten für Inserate
  • Kosten für Makler und Notar
  • Telefonkosten in Verbindung mit dem Immobilienverkauf
  • Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen
  • Renovierungskosten der Immobilie
  • Vorfälligkeitsentscheidungskosten bei einer vorzeitigen Ablösung einer Finanzierung
  • Kosten für den Grundschuldeintrag und die Grunderwerbssteuer

Die Höhe der Steuer, die beim Verkauf einer Wohnung oder eines Grundstücks anfallen kann, wird anhand dieses Beispiels deutlich:

  • Verkaufspreis der Immobilie: 400.000 Euro
  • Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
  • Entstandene Kosten beim Verkauf: 20.000 Euro
  • Gewinn aus dem Verkauf: 80.000 Euro
  • Persönlicher Steuersatz: 35 Prozent
  • Höhe der Spekulationssteuer: 28.000 Euro

Sie sehen: Trotz Schmälerung des Gewinns durch die Aufrechnung der Kosten liegen die Steuern sehr hoch. Rechnen Sie daher genau, ob sich der sofortige Verkauf der Eigentumswohnung oder des Hauses lohnt oder ob Sie die Immobilie nicht lieber noch für etwas über zwei Jahre zu eigenen Wohnzwecken verwenden und somit die Spekulationssteuer umgehen.

Wie kann der Verkauf die Spekulationssteuer umgehen?

In den folgenden Fällen ist die Veräußerung einer privaten Immobilie steuerfrei:

  • Der Verkäufer hat die Wohnung oder das Haus für über zwei Jahre für eigene Wohnzwecke genutzt.
  • Der Kaufvertrag wurde vor über zehn Jahren unterzeichnet.
  • Es handelt sich um eine geerbte Immobilie.

Bei der Regelung zur Nutzung der Immobilie für eigene Wohnzwecke ist es ausschlaggebend, dass der Eigentümer in den beiden vorangegangenen Jahren und im Jahr des Verkaufs in der eigenen Wohnung gewohnt hat.

Eine Wohnung kann also nach etwas über zwei Jahren der eigenen Nutzung verkauft werden. Als Nutzung für eigene Wohnzwecke gilt auch, wenn die eigenen Kinder in der Wohnung leben, sofern diese noch Kindergeld beziehen.

Liegt der Kauf über zehn Jahre zurück, fallen keine Steuern auf den Gewinn durch die Veräußerung an. Auch dann nicht, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Durch eine langfristige Vermietung eines Objekts können Sie dieses finanzieren und nach zehn Jahren mit Gewinn steuerfrei verkaufen.

Geerbte Immobilien können Sie steuerfrei verkaufen, wenn der Verstorbene über zwei Jahre in dem Haus oder der Wohnung gelebt hat oder der Kauf der Immobilie über zehn Jahre zurückliegt. Hat der Verstorbene das geerbte Haus vor fünf Jahren gekauft, müssen die Erben als Rechtsnachfolger noch fünf weitere Jahre warten, bevor Sie das Haus ohne zusätzliche Steuern verkaufen können.

Interessant ist die Regelung beim Kauf von Grundstücken: Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück, zählt das Kaufdatum, nicht der Beginn des Hausbaus oder das Datum der Fertigstellung des Hauses. Kaufen Sie beispielsweise ein Grundstück im Jahr 2018 und bebauen dieses erst fünf Jahre später, können Sie das Grundstück inklusive des Hauses im Jahr 2028 steuerfrei verkaufen.

Vorsichtig sollten Eigentümer mit mehr als einer Immobilie sein: Sie dürfen höchstens drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Verkaufen sie mehr, werden die Verkäufe nicht mehr als private Veräußerungsgeschäfte angesehen, sondern als gewerblicher Immobilienhandel.

Einige Eigentümer umgehen dieses Gesetz geschickt, indem Sie die Immobilie an Familienmitglieder „verschenken“, die diese dann verkaufen. Aber Vorsicht: Das Finanzamt kann in solchen Fällen genau hinsehen, vor allem dann, wenn die geschenkte Immobilie kurz nach der Übergabe verkauft wird. Eine Schenkung mit Verkaufsabsicht gilt als Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Dem Finanzamt einen Hausverkauf zu verschweigen, lohnt sich ebenfalls nicht. Denn bei jedem Kauf wird die Grunderwerbssteuer fällig. Das Finanzamt erfährt also in jedem Fall von dem Kauf oder dem Verkauf einer Immobilie.

Spekulationsfrist – was ist das?

Die Spekulationsfrist ist eine festgelegte Frist, innerhalb welcher Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften noch besteuert werden. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und anderen Immobilien ist die Spekulationsfrist auf einen Zeitraum von zehn Jahren festgelegt. Er beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Bei der Eigennutzung einer Wohnung gilt jedoch eine verkürzte Frist. In diesem Fall kann die genutzte Immobilie schon im dritten Jahr verkauft werden, wenn der Eigentümer oder dessen Kinder in dieser wohnen.

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung nur einen Tag vor Ablauf der zehnjährigen Frist, unterliegt der gesamte Gewinn einer Besteuerung durch das Finanzamt. Dafür ist es nach Ablauf der Frist zweitrangig, ob Sie das Objekt zur Vermietung freigegeben haben oder es selbst nutzen – der erzielte Gewinn bleibt steuerfrei.

Wird die Spekulationssteuer bei geerbten oder geschenkten Immobilien fällig?

Erben Sie eine Wohnung, müssen Sie nicht zwingend eine zehnjährige Spekulationsfrist einhalten, bevor Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können. Wichtiger ist das Kaufdatum, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat. Denn als Erbe gelten Sie nicht als Käufer, sondern als Rechtsnachfolger.

Wurde der Kaufvertrag fünf Jahre vor dem Tod abgeschlossen, müssen Sie das Erbe fünf weitere Jahre behalten, bevor Sie es steuerfrei veräußern können. Verkaufen Sie die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist, gilt nur der Gewinn aus dem Verkauf als zu versteuerndes Einkommen, nicht der gesamte Wert des Hauses.

Dieser Gewinn wird durch Maklerkosten, Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und weitere Kosten in Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf geschmälert. Sie können beispielsweise auch Kosten für ein Inserat auf einer Immobilienplattform, Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen und das häusliche Arbeitszimmer von der Steuer absetzen. Liegt das Kaufdatum des Hauses über zehn Jahre zurück, können Sie es sofort steuerfrei verkaufen.

Eine Immobilie kann an die eigenen Kinder verschenkt werden, um Erbschaftssteuer zu sparen oder um eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen, wenn bereits über drei Objekte in den letzten fünf Jahren verkauft wurden. Letzteres Vorgehen kann jedoch als Missbrauch angesehen und vom Finanzamt geahndet werden. Bei der Schenkung muss zunächst die Absicht bestehen, die Immobilie nicht für Gewinnzwecke sofort zu verkaufen.

Fällt die Spekulationssteuer bei Verkauf der Ferienimmobilie an?

Bei der Eigennutzung einer Immobilien fällt ab dem dritten Jahr keine Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf mehr an. Doch wie ist es beim Verkauf eines Ferienhauses? Hier gibt es verschiedene Regelungen. Wurde die Ferienimmobilie ausschließlich selbst genutzt, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an.

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt nicht, wenn die Ferienimmobilie das dritte Jahr nach dem Kauf selbst genutzt wird. Anders ist das, wenn es sich um eine fremdgenutzte Immobilie handelt. Wird das Ferienhäuschen zeitweise an andere Urlauber vermietet, gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Möchten Sie eine Besteuerung durch das Finanzamt vermeiden, die Ferienwohnung aber vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen, beenden Sie die Fremdnutzung der Immobilie und bewohnen sie das Objekt nur noch selbst. Im dritten Jahr nach dem Ende der Fremdnutzung können Sie die Ferienwohnung dann verkaufen, ohne den Gewinn versteuern zu müssen.

Hier erfahren Sie mehr zum Thema Immobilien.

Hier geht es zur Infostrecke: So umgehen Sie die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf