Immobilien-Investments „Betongold“ allein reicht nicht
Geldanlagen in Immobilien sind weiterhin beliebt. Um sogenannte Klumpenrisiken zu vermeiden, raten Experten dazu, neben der physischen Immobilie auch in Beteiligungen und Wertpapiere zu investieren.
Immobilien sind noch immer des Deutschen liebstes Kind, um Geld darin zu investieren. Knapp jeder zweite Deutsche besitzt Wohneigentum. Die Suche nach Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten als Investment nimmt kein Ende und die Preise steigen dementsprechend kontinuierlich. Das wiederum senkt die prozentuale Rendite, denn je höher der Kaufpreis, desto geringer der Ertrag. In Spitzenlagen ist dieser bereits bisweilen bei weniger als zwei Prozent Rendite pro Jahr angekommen, wie Experten aus der Praxis immer wieder betonen.
Auf der anderen Seite weist eine Studie des Portalanbieters Immowelt darauf hin, dass es beispielsweise in Nordrhein-Westfalen noch Städte gebe, in denen vergleichsweise hohe Renditen möglich seien. Die Spitzenreiter bei den Bruttorenditen seien dabei Duisburg mit sieben Prozent und Wuppertal mit 6,7 Prozent. „Es ist wichtig, dass sich Kaufinteressenten genau über ihre Ansprüche Gedanken machen. Welches Ziel verfolgen sie mit ihrem Immobilieninvestment? Wollen sie recht schnell damit laufende Ausschüttungen generieren, in vielen Jahren die Rente aufstocken oder Vermögen im ‚Betongold‘ schützen? Davon hängt natürlich die Investmentstrategie ab“, sagt Peter Jost, der für das Immobilienunternehmen Dahler & Company den Standort Mönchengladbach leitet. Wer beispielsweise durch ein Mehrfamilienhaus für die Rente vorsorgen wolle, könne dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und erhalte nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. „Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert.“
Jost plädiert vor allem für eine Geldanlage ohne Emotionen. „Eine Immobilie für die Altersvorsorge ist kein Prestigeobjekt und soll auch keinen Schönheitspreis gewinnen, sondern den Zweck erfüllen. Und der heißt eben: größtmögliche Rendite und damit planbare monatliche Ausschüttungen. Für diesen Zweck ist ein solides, gut gepflegtes Mehrfamilienhaus eine bessere Wahl als ein Premium-Penthouse in Spitzenlage.“
Auf der anderen Seite können Anleger auch zur Streuung ihrer Investments beitragen, indem sie sich alternative Immobilienanlagen anschauen. „Diese können verhindern, dass Anleger sogenannte Klumpenrisiken eingehen, also mehrere Immobilien rund um den eigenen Kirchturm erwerben und sich damit der Gefahr aussetzen, von einem Abschwung an dem entsprechenden Standort sehr stark betroffen zu sein“, sagt Marcus Weeres, Direktor und Standortverantwortlicher der unabhängigen Vermögensverwaltung I.C.M. Independent Capital Management aus Neuss/Düsseldorf.
I.C.M. setzt beispielsweise über einen renommierten Partner Sachwerte-Investments in Immobilien über das Instrument von geschlossenen Beteiligungen ein. Aus dem breiten Spektrum an Produkten kann der Kunde dann, ausgehend von seiner Investment-Strategie, seinen Renditewünschen, Risikoparametern und finanziellen Möglichkeiten in zahlreiche Projekte investieren, die seinen Vorstellungen entsprechen. „Anleger könnten bei solchen Konzepten von der breiten Streuung der Fonds profitieren und dementsprechend auch schon mit kleineren Summen Anteile an Beteiligungen erwerben, die ihnen sonst nicht offenstehen. Das führt zu einer interessanten Streuung über Standorte und Objektarten hinweg.“ Von offenen Immobilienfonds rät Weeres‘ Kollege Thilo Stadler indes ab. „Immobilienfonds erscheinen vielen Anlegern als lukrative Investments. Aber die Zahlen sprechen nicht unbedingt dafür. Vielen Fonds gehen die Investmentziele aus, und bei manchen Fonds macht die Liquidität laut einer Studie knapp 30 Prozent des Fondsvermögens aus. Von 1000 Euro Anlagesumme werden demnach gerade einmal 700 Euro in Grund und Boden investiert. Die aktuelle durchschnittliche Rendite liegt daher bei nur 2,5 Prozent jährlich.“
Wer Wertpapiere suche, könne sich mit den sogenannten REITs befassen, sagt Stadler. REITs sind börsennotierte, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaften, die ihre Gewinne aus der Vermietung, der Verpachtung sowie aus dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken beziehen.
Besondere Kennzeichen für einen REIT sind die Besteuerung der Einkünfte ausschließlich auf der Anlegerebene (Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer) und die hohe Ausschüttungsquote von mindestens 90 Prozent der erwirtschafteten Erträge. Für Anleger bedeutet dies, dass REITs in ihrem Ausschüttungsverhalten mit einem Direktinvestment in Immobilien vergleichbar sind – aber eben als Aktie im Portfolio liegen, nicht als physisches Objekt.
