Erbschaften Was tun mit dem Familien-Haus?
Die stark wachsenden Immobilienvermögen in Deutschland führen zu komplexen Fragestellungen bei der Planung und Gestaltung der Vermögensnachfolge. Um sich abzusichern, können Immobilieneigentümer zum Beispiel auf die Übertragung unter Nutzungsrechtsvorbehalt setzen.
Auf Deutschland rollt eine wahre Erbschaftswelle zu. Laut Expertenschätzungen und aktuellen Studien sollen bis 2027 jeweils 87 Milliarden Euro vererbt werden – pro Jahr, versteht sich. Ein großer Teil dieser Vermögenswerte besteht aus Immobilie. Kein Wunder, bei den stark wachsenden Werten: Einer Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Und etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim. Die Tendenz ist steigend, denn nach neuesten Zahlen einer Immowelt-Untersuchung werden die Immobilienpreise in den 14 größten deutschen Städten weiter zulegen, auf jeden Fall bis 2020.
Das stellt viele Immobilieneigentümer und -investoren natürlich auch vor komplexe Fragestellungen, zum Beispiel bei der Planung und Gestaltung der Vermögensnachfolge. „Nicht nur für die Eigentümer, sondern auch für deren Angehörige als potenzielle Erben oder Pflichtteilsberechtigte spielen Immobilien im erbrechtlichen Kontext eine wichtige Rolle. Dies hat zum einen wirtschaftliche Gründe, zum anderen aber auch emotionale. Vor diesem Hintergrund bilden Immobilien als Nachlassbestandteile oder Gegenstand vorweggenommener Erbfolgen sowie im Rahmen entsprechender planerischer Überlegungen eine sehr bedeutsame Vermögensart“, sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Christopher Riedel, Fachanwalt für Steuerrecht und Berater für Erbrecht und Vermögensnachfolge. Er weiß aus Erfahrung: „Bei dem privat gehaltenen Immobilienbesitz handelt es sich natürlich nicht ausschließlich um Renditeobjekte, sondern vielfach um ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung, die aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise durchaus von hohem Wert sein können. In vielen Fällen bildet dieses Objekt sogar den größten beziehungsweise wertvollsten Einzelgegenstand innerhalb des insgesamt vorhandenen Vermögens. Das führt zu hohen Anforderungen in der Gestaltung von Schenkungen und Erbschaften.“
Der Rechtsanwalt, der kürzlich das Fachbuch „Immobilien in der Erbrechtspraxis“ herausgegeben hat, sieht in der Praxis vor allem bei der Schenkung von Immobilienvermögen, also der lebzeitigen Übertragung, komplexe Fragestellungen. Unter nachfolgeplanerischen Gesichtspunkten sollte besondere Vorsorge getroffen werden. Dies gelte insbesondere dann, wenn der aktuelle Eigentümer das Objekt gemeinsam mit einem Ehegatten oder Lebenspartner oder weiteren ihm nahestehenden Personen bewohne, für die das Dach über dem Kopf auch über seinen Tod hinaus gesichert sein solle. „Auch wenn die lebzeitige Übertragung aus erbschaftsteuerlichen und familiären Gründen viel Sinn ergeben kann, ist es empfehlenswert, gerade das Familieneigenheim nur mit erheblichen Einschränkungen an die nächste Generation weiterzugeben. Die Absicherung des eigenen Wohnens ist, gerade im Alter, ein hohes Gut, das nicht leichtfertig aus der Hand gegeben werden sollte.“ Christopher Riedel setzt dafür häufig das Instrument des Nutzungsrechtsvorbehalts (Nießbrauch, Wohnungsrecht) bei der Gestaltung der Immobilien-Vermögensnachfolge ein. Das ist probates Mittel für Eigentümer, um sich und den Ehepartner beziehungsweise Lebensgefährten in den vier Wänden abzusichern. Der Hintergrund: Bei der Übertragung unter Nutzungsvorbehalt sind die Rechte des Beschenkten beziehungsweise Erben eingeschränkt, insbesondere kann er im Bedarfsfall nicht unmittelbar über die Immobilie verfügen beziehungsweise sie verkaufen. Die Position als Eigentümer ist also deutlich stärker.
Apropos Besteuerung: Riedel weist darauf hin, dass das Familieneigenheim in vielen Fällen bei der Übertragung gar keine Steuer auslöst, weil die Werte zu niedrig sind. „Sofern aber beispielsweise auch Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte zum Vermögen gehören, sollten die persönlichen Steuerfreibeträge vor allem der Kinder oder auch des Ehegatten im Abstand von jeweils zehn Jahren in Anspruch genommen werden. Eine frühzeitige Planung kann es ermöglichen, den persönlichen Freibetrag mehrfach in Anspruch zu nehmen.“ Wer dies sinnvoll gestalte, könne seine Steuerlast auch bei einem gehobenen Immobilienvermögen gegen Null führen.
-ANZEIGE-
Sie sind auf der Suche nach einer Wohnung oder Immobilie zum Kauf oder zur Miete? Aktuelle Objektangebote und weitere Services rund um das Thema Immobilien finden Sie auf dem RP Immobilienmarkt.
