Mietrecht: Vorkaufsrecht schützt Mieter vor Mieterhöhungen oder Kündigungen

Mietrecht : Mieter haben Vorkaufsrecht

Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt, haben Mieter oft Sorgen, die Wohnung zu verlieren. Die gute Nachricht: In solchen Fällen sind sie bevorteilt. Mit einem Preisnachlass kann der Mieter aber nicht unbedingt rechnen.

Für viele Mieter klingt es zunächst unbehaglich: Die Mietwohnung, in der sie seit langem leben, soll in Eigentum umgewandelt werden. Betroffene befürchten mindestens eine Mieterhöhung, wenn nicht sogar eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Doch was viele nicht wissen: Mieter haben in solchen Fällen in der Regel ein Vorkaufsrecht, wie Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin erklärt. Konkret bedeutet das, dass sie als erste zugreifen dürfen, wenn die Wohnung verkauft werden soll.

Selbst wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, kann der Mieter dieses Vorkaufsrecht geltend machen. Es erlischt erst, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Stirbt der Mieter, hat derjenige ein Vorkaufsrecht, der in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

In bestimmten Fällen hat der Mieter dieses Recht aber nicht. „Etwa dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert“, erläutert Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Weitere Fälle sind, wenn das gesamte Haus verkauft wird oder der Eigentümer die Wohnung verschenkt.

Der Mieter erhält den Vorzug auch nur, wenn die umgewandelte Wohnung erstmals veräußert wird. „Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann der Mieter kein Vorkaufsrecht geltend machen“, sagt Janßen. Das Recht kann auch vertraglich vereinbart werden. Wenn es in einem Mietvertrag enthalten ist, muss ein Notar diesen beurkunden.

Normalerweise muss sich der Mieter innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er davon Gebrauch macht. „Diese zweimonatige Überlegungsfrist kann schriftlich verlängert, aber keinesfalls verkürzt werden“, so Happ.

Will ein Eigentümer eine Wohnung veräußern, wendet er sich häufig schon vor möglichen Vertragsverhandlungen mit einem Dritten an den Mieter und bietet ihm die Wohnung zum Kauf an. „Hierauf muss der Mieter noch nicht zwingend reagieren“, erläutert Janßen. Er sollte aber auch nicht voreilig auf sein Vorkaufsrecht verzichten.

Handelt der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten aus, steht er in der Pflicht, den Mieter über den Inhalt zu unterrichten. „Und zwar dann, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Der Mieter sollte möglichst den Kaufvertrag in Kopie erhalten, damit er ihn gründlich prüfen kann.

Sorgen, dass der Erwerber eine Kündigung ausspricht, muss sich der Mieter zunächst nicht machen. „Denn das Mietverhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter“, betont Happ. Eine Eigenbedarfskündigung kann der neue Vermieter erst nach frühestens drei Jahren geltend machen. „In Ballungsräumen mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann die Kündigungsfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen“, erklärt Faust-Füllenbach.

Der Vermieter ist keinesfalls berechtigt, auf den Mieter Druck auszuüben und ihn zu einer schnellen Entscheidung beim Prüfen des Kaufvertrags zu drängen, wie Janßen betont. Geregelt ist das Vorkaufsrecht des Mieters im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), und zwar im Paragraf 577. Darin ist festgelegt, dass der Mieter dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung schicken muss für den Fall, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

Mit einem Preisnachlass kann der Mieter nicht rechnen, falls er sich entschlossen hat, die Immobilie zu kaufen – er muss im Zweifel die Summe für die Wohnung zahlen, die zwischen dem Vermieter als Eigentümer und dem Dritten ausgehandelt wurde.

Aus Sicht von Happ macht es Sinn, wenn Mieter vorab mit dem Vermieter ins Gespräch kommen und ihm ein Kaufangebot unterbreiten, und zwar bevor er Kontakt zu anderen Interessenten aufnimmt. „In solchen Fällen lässt sich für den Mieter oft ein geringerer Preis erzielen, da der Vermieter weniger Aufwand hat und unter Umständen auch noch nicht weiß, ob er eventuell für das Objekt noch mehr Geld bekommt.“

Versäumt es der Vermieter, den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages und sein Vorkaufsrecht zu informieren, kann der Mieter Schadenersatz verlangen, sagt Faust-Füllenbach und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Dafür muss der Mieter nachweisen können, dass er die Wohnung kaufen wollte und dies auch finanziell hätte stemmen können.