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Ein Immobilienkauf sollte nicht ohne Notar abgeschlossen werden

Rechtsschutz : Nicht ohne meinen Notar

Der Notar ist der erste Ansprechpartner für Immobilienkaufverträge. Aber gerade bei einer individuellen Gestaltung sollte ein Rechtsanwalt eingebunden werden. Das hilft dabei, rechtssichere Lösungen für bestimmte Fragestellungen zu finden.

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen das finanzielle Großereignis ihres Lebens. Daher sollte auch alles mit rechten Dingen zugehen und eine hohe rechtliche Sicherheit beim Erwerb herrschen. Aber auch der Verkäufer will abgesichert sein und wissen, dass er sein Geld auch wirklich erhält – denn auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Daher ist für jede Immobilientransaktion die Mitwirkung eines Notars notwendig, damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten und Risiken vermieden werden, heißt es bei der Bundesnotarkammer. „Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer.“ Dabei muss der Notar immer neutral bleiben und beide Seiten unparteiisch beraten. Dafür erhält er ein Honorar, das meist vom Käufer zu zahlen ist.

 Der Notar bespricht laut der Bundesnotarkammer mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages. Immobilienkaufverträge könnte zum Beispiel den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts betreffen. Die Besonderheiten eines Objekts wirkten sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus.

Zugleich kann es aber auch Sinn ergeben, dass der Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt erstellt beziehungsweise geprüft wird, um potenzielle Nachteile für eine Partei auszugleichen beziehungsweise die Interessen von Käufer oder Verkäufer stärker zu berücksichtigen – eben je nachdem, wen er berät. „Besonders auf Käuferseiten treten vor einer Immobilientransaktion immer viele Fragen auf. Hat der Verkäufer alle Details zur Immobilie genannt? Ist deutlich geworden, welche Gegenstände, beispielsweise die Einbauküche, mitverkauft werden, welche Regelungen werden zu auftretenden Mängeln zwischen Besichtigung und Übergabe getroffen? Wie ist mit Kosten für schon begonnene oder fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen umzugehen und wie ist die Haftung für Vorlasten oder Umweltrisiken verteilt? Das sind wichtige Fragestellungen, die es nicht auf die leichte Schulter zu nehmen gilt, aber die in einem Standardkaufvertrag nicht umfassend geregelt sind“, betont Rechtsanwalt Dirk Hermanns aus Bielefeld, der sich regelmäßig mit Immobilien- und Vertragsrecht befasst.

 Dadurch könnten vor allem für den Käufer bestimmte Risiken auftreten, die den Erfolg eines Immobilienkaufs gefährden könnten. Auch Fragen zur Verkäufergewährleistung sollten individuell geklärt werden, betont Dirk Hermanns. „In vielen Verträgen steckt die Klausel ‚gekauft wie gesehen’, durch die die Verkäufergewährleistung für offene, also sofort erkennbare und versteckte Mängel in aller Regel ausgeschlossen wird. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Verkäufer haftbar gemacht werden. Dafür allerdings muss der Käufer die Mängel durch einen Bausachverständigen nachweisen lassen. Dann kann sich der Verkäufer nicht mehr auf seinen vertraglichen Gewährleistungsausschluss beziehen – ebenso auch dann nicht, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“

Auch sollte der Umgang mit Flächenabweichungen vertraglich geregelt werden. Angaben zur Wohnfläche bei verkauften Bestandsimmobilien sind oftmals nur geschätzt, wodurch die gekaufte Immobilie viel kleiner sein könnte als angenommen. Es lasse sich aber beispielsweise vertraglich regeln, dass der Kaufpreis um einen bestimmten Betrag pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche reduziert werden könne. „Auch das ist in Standardvertragswerken nicht vorgesehen“, warnt Dirk Hermanns.

 Er rät auch dazu, ein beidseitiges Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag für ein Haus aufzunehmen. Dieses habe Vorrang gegenüber dem durch das Gesetz geregelte Rücktrittsrecht, das den Rücktritt oftmals zeitlich als auch finanziell sehr aufwendig macht. „Das Rücktrittsrecht sichert Käufer und Verkäufer vor einem schwerwiegenden Fehlverhalten ab. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder aber nach dem Erwerb Streitigkeiten mit der Kommune wegen einer unzulässigen Bebauung auftreten.“