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Immobilie vermieten - mit diesen Tipps vermeiden Vermieter Risiken

Immobilie vermieten : Mit diesen Tipps vermeiden Vermieter Risiken

Ein Mietobjekt kann eine lohnende Investition sein. Die meisten Immobilien gewinnen an Wert und Sie können das Objekt durch die Miete finanzieren. Was es dabei zu beachten gibt, lesen Sie hier.

Wie vermiete ich eine Immobilie?

Sind Sie bereits in Besitz einer Immobilie und möchten diese nicht selbst bewohnen, können Sie sich entscheiden: Verkaufen oder vermieten? Bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern macht es durchaus Sinn, das Objekt zu vermieten. Durch die Vermietung finanziert der Mieter teilweise das Mietobjekt.

Allerdings müssen Sie als Eigentümer und zukünftiger Vermieter etwas Zeit aufbringen. Sie müssen sich Grundwissen über das Mietrecht aneignen, an Eigentümerversammlungen teilnehmen, sich um kleinere Reparaturen Ihres Mietobjekts kümmern und die Einnahmen der Vermietung auf Ihrer Steuererklärung darstellen. Dazu kommt das Prüfen potenzieller Mieter und möglicherweise auch Gespräche oder sogar Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter.

So vermieten Sie die Immobilie

  • Kaufen Sie ein Mietobjekt. Das kann eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Einzelhaus sein. Vor der Vermietung muss sich die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand befinden. Gegebenenfalls müssen Sie die Wohnung vor dem Vermieten auf eigene Kosten renovieren.
  • Legen Sie die Höhe der Miete fest. Diese muss der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. In den meisten Großstädten gelten Mietpreisbremsen. Hier können (und müssen) Sie sich an den Angaben des Mietspiegels zur Festlegung der Miete orientieren.
  • Inserieren Sie Ihr Mietobjekt auf einschlägigen Onlineplattformen. Beschreiben Sie das Mietobjekt, die Größe, die Ausstattung und die Lage. Geben Sie an, ob Haustiere erlaubt sind. Fügen Sie aussagekräftige Fotos zu Ihrem Inserat dazu.
  • Wählen Sie den richtigen Mieter. Bei Besichtigungsterminen können Sie die potenziellen Mieter kennenlernen. Besonders wenn Sie ein unbefristetes Mietverhältnis anstreben, sollten Sie Ihren Mieter mit Bedacht wählen. Bitten Sie Ihren zukünftigen Mieter um eine Selbstauskunft. Eine Bonitätsprüfung des Mieters ist für den Eigentümer ebenfalls legitim und sollte vor der Unterzeichnung des Mietvertrags durchgeführt werden.
  • Setzen Sie einen rechtmäßigen Mietvertrag auf, der keine ungültigen Klauseln enthält.
  • Machen Sie eine Wohnungsübergabe mit Ihrem neuen Mieter. Dabei klären Sie letzte Fragen und übergeben den Schlüssel. Halten Sie wichtige Absprachen und bestehende Mängel in der Wohnung in einem Protokoll fest.
  • Kümmern Sie sich um kleinere Reparaturen an Ihrem Mietobjekt und machen Sie einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung.
  • Geben Sie die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung an. Kosten in Zusammenhang mit Ihrem vermieteten Eigentum können Sie von der Steuer absetzen.

Immobilie kaufen und vermieten – lohnt sich das?

Immobilien, vor allem kleinere Eigentumswohnungen, sind interessante Mietobjekte. Es kann sich durchaus lohnen, ein solches Objekt als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten. Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, ist von dem Kaufpreis, dem Zustand und der zukünftig möglichen Miete abhängig.

Müssen Sie ein zu großes Kapital in die Sanierung und Renovierung der Wohnung stecken oder ist der Kaufpreis sehr hoch, kann die Miete den Kauf möglicherweise nicht rechtfertigen. Auch lohnt sich der Kauf eines Einzelhauses als Mietobjekt weniger als der Kauf einer Eigentumswohnung.

Für ein Haus ist der Mietpreis pro Quadratmeter geringer als für eine kleine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der Verkaufspreis für ein vermietetes Haus ist darüber hinaus geringer als der einer vermieteten Eigentumswohnung. Ebenso liegen die Instandhaltungskosten für ein Haus höher als die Instandhaltungskosten für eine Wohnung.

Bei einer Eigentumswohnung können die Kosten für größere Reparaturen mit den anderen Eigentümern geteilt werden, während der Vermieter eines Hauses die Reparaturkosten alleine tragen muss.

Das richtige Mietobjekt finanziert sich dagegen (fast) von selbst. Durch die niedrigen Zinsen können Sie eine Eigentumswohnung günstig finanzieren. Die Lage ist dabei von entscheidender Bedeutung, dicht gefolgt vom Zustand der Immobilie.

Eine hervorragende Lage bringt Ihnen beispielsweise wenig Vorteile, wenn Sie die Wohnung teuer sanieren müssen. Der Kauf einer Wohnung in großen Städten wie Düsseldorf oder Bochum lohnt sich dagegen. Eine kleine Wohnung kann an Singles oder Studenten gut vermietet werden.

Vermeiden Sie allerdings Risiken: Einen Mietausfall oder plötzlich auftretende, hohe Reparaturkosten müssen Sie als Eigentümer einkalkulieren und über entsprechende finanzielle Rücklagen verfügen. Sonst kommen Sie selbst schnell in eine finanzielle Notlage.

Damit sich die Investition außerdem lohnt, müssen Sie sich langfristig an die Immobilie binden können. Der Verkauf lohnt sich frühestens nach zehn Jahren, wenn der durch den Verkauf erzielte Gewinn nicht mehr versteuert werden muss.

Soll ich meine Immobilie als Kapitalanlage vermieten?

  • Durch die niedrigen Zinsen der Banken wagen viele Privatpersonen den Schritt zum Immobilienkauf als Kapitalanlage. Sie können den Kauf der Immobilie durch die Vermietung finanzieren und somit ihr Vermögen aufbauen. Eine Vermietung der Eigentumswohnung lohnt sich, wenn folgende Kriterien zutreffen:
  • Eine gute Lage der Immobilie: Befindet sich die Wohnung im Zentrum der Stadt oder hat sie eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, befinden sich Schulen und Supermärkte in unmittelbarer Umgebung, hat das Mietobjekt viel Zukunftspotenzial.
  • Die richtige Größe: Die Größe der Wohnung muss zum Bedarf der Region passen. Leben überwiegend Familien in der Umgebung, sollte die Wohnung größer sein. In der Nähe einer Universität lassen sich 1-Zimmer-Wohnungen besser vermieten.
  • Der richtige Mietpreis: Informieren Sie sich über den Mietspiegel Ihrer Stadt. Die Vermietung der Wohnung oder des Hauses muss sich für Sie lohnen.
  • Das Objekt clever Finanzieren: Durch die niedrigen Zinsen können Sie ein Haus oder eine Wohnung günstig finanzieren. Am besten ist es, wenn Sie eine lange Sollzinsbindung vereinbaren und Ihre vermietete Immobilie durch hohe Tilgungsraten so schnell wie möglich abbezahlen.
  • Risiken einkalkulieren: Können Sie sich eine eigene Immobilie als Kapitalanlage leisten? Das Geld, das Sie in die Wohnung investieren, haben Sie nicht mehr zur Verfügung. Für mögliche Gehaltsausfälle, Mietausfall oder unvorhersehbaren Renovierungen sollten Sie eine finanzielle Rücklage parat halten.

Immobilie vermieten – wie kann ich Steuern sparen?

Alle Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Doch gleichzeitig haben Vermieter auch steuerliche Vorteile: Reparatur- und Renovierungskosten, Notargebühren und Zinsen können von der Steuer abgesetzt werden. Durch das Absetzen der Steuern können Kosten, die durch die Immobilie entstanden sind, teilweise zurückgeholt werden.

  • In der Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ können Sie folgende Posten absetzen:
  • Inserate, die Sie geschaltet haben, um den passenden Mieter zu finden
  • Kosten, die durch die Beauftragung eines Maklers entstanden sind
  • Zinsen Ihres Darlehens
  • Grundsteuer
  • Kosten für eine Kontoführung für die Immobilie
  • Möbel, die mit der Wohnung vermietet wurden
  • Reparaturen und Renovierungsarbeiten an der Wohnung
  • Nebenkosten
  • Fahrtkosten zu Ihrem Mietobjekt, beispielsweise zu einem Besichtigungstermin oder zur Eigentümerversammlung
  • Kosten für das (häusliche) Büro
  • Kosten für Anwalt und Steuerberater

Generell können alle Kosten in Verbindung mit Ihrer Immobilie in Ihrer Steuererklärung aufgeführt werden. Sammeln Sie deswegen alle Belege für die Ausgaben Ihrer Immobilie.

Immobilie vermieten – das müssen Sie beim Mietvertrag beachten

Ihr Mietvertrag sollte rechtskräftig aufgesetzt werden. Wichtig ist, dass er keine ungültigen Klauseln enthält und dem aktuellen Mietrecht entspricht. Enthält der Vertrag ungültige Klauseln, kann das Gericht im Falle eines Rechtsstreits zugunsten Ihres Mieters entscheiden. Investieren Sie lieber in ein rechtssicheres Formular.

Also Vorsicht bei Mietverträgen aus dem Internet! Diese enthalten häufig ungültige Klauseln. Einen rechtssicheren Mietvertrag erhalten Sie beispielsweise bei Vermieter-Organisationen für wenige Euro. Mit solchen Verträgen sind Sie auf der sicheren Seite, denn diese sind nicht nur rechtssicher, sie sind auch vermieterfreundlich aufgesetzt.

Der Mietvertrag sollte die Namen aller Vertragspartner – also die Namen der zukünftigen Bewohner und den Namen des Vermieters – vollständig aufführen. Außerdem muss der Vertrag Angaben wie die Adresse des Mietobjekts, die Lage, die Höhe der Miete und der Kaution und den Vertragsbeginn beinhalten. Eine Regelung zur Tierhaltung kann ebenfalls im Mietvertrag verankert werden.

Soll ich eine Schufa-Auskunft verlangen, wenn ich eine Immobilie vermiete?

Als privater Vermieter müssen Sie Ihren Mieter genau aussuchen. Denn ein Mietausfall oder Ärger mit dem Mieter kann Sie viel Zeit, Nerven und Geld kosten. Es ist vollkommen legitim, dass Sie sich vor der Vermietung absichern möchten und den Mieter genauer prüfen.

Sie können eine Selbstauskunft und eine Schufa-Auskunft von einem potenziellen Mieter anfordern. Die Selbstauskunft ist freiwillig. Haben Sie Interesse an einem bestimmten Mieter, können Sie ihn aber um das Ausfüllen einer Selbstauskunft bitten. Über diese Auskunft erfahren Sie etwas über den Beruf und das Einkommen eines potentiellen Mieters, wie viele Personen in der Wohnung leben werden und ob der Mieter Haustiere hält oder halten möchte.

Verlangen Sie dagegen eine Schufa-Auskunft, prüfen Sie die Bonität Ihres zukünftigen Mieters. Für Vermieter ist das wichtig, denn diese möchten sich vor Mietausfällen und Mietnomaden schützen. Die Schufa-Auskunft kann allerdings erst verlangt werden, wenn Sie die Absicht haben, einen Mietvertrag mit dieser Person einzugehen.

Immobilie mit einem Makler vermieten – geht das?

Ein Makler kann Ihnen bei der Suche nach einem geeigneten Mieter helfen. Er betreut Sie von der Mietersuche bis zum Vertragsabschluss. Natürlich ist dieser Service nicht kostenlos. Doch durch die Expertise des Maklers können Sie kostspielige Fehler vermeiden und Kosten sparen.

Der Makler kümmert sich um alle Belange rund um die erfolgreiche Vermietung Ihrer Eigentumswohnung. Er vermarktet die Wohnung, führt Besichtigungstermine durch, prüft und wählt den passenden Mieter, setzt einen rechtskräftigen und vermieterfreundlichen Mietvertrag auf und berät den Vermieter in allen Belangen rund um die Vermietung der Wohnung.

So vermeidet der Vermieter folgenschwere Fehler. Auch bei der Höhe des Mietpreises unterstützt der Makler den Vermieter. Die Beauftragung eines Maklers lohnt sich, wenn dieser schneller einen Mieter findet und dadurch weniger Mietausfälle entstehen. Die Kosten für den Makler kann der Vermieter von den Steuern absetzen.

Immobilie vermieten – welche Versicherungen brauche ich?

Als Vermieter haben Sie zusätzliche Rechte und Pflichten. Damit Sie gegen unvorhergesehene Kosten abgesichert sind, sollten Sie eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung und eine Wohngebäudeversicherung abschließen. Empfehlenswert sind auch Versicherungen gegen Mietausfall und eine Vermieter-Rechtschutzversicherung bei Rechtsstreits mit den Mietern.

Die Wohngebäudeversicherung schützt vor allem vor großen Kosten, die durch extreme Natureinflüsse, Feuer oder Explosionen verursacht wurden. Die Haftpflichtversicherung schützt vor möglichen Schadensersatzforderungen, sollten durch Mängel der Instandhaltung andere Menschen oder das Eigentum anderer zu Schaden gekommen sein.

Durch die Mietsaufall-Versicherung schützen Sie Ihr privates Vermögen und überbrücken Mietausfälle. Gleiches gilt für den Vermieter-Rechtsschutz: Kommt es zu Streit mit den Mietern, halten sich Ihre Gerichtskosten in Grenzen.

Hier geht es zur Infostrecke: So klappt es mit der Immobilie als Kapitalanlage