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Fertighaus-Bau kann oft kompliziert werden

Verträge genau prüfen : Fallen beim Fertighaus

Fertighäuser sind bei vielen beliebt. Schließlich geht der Bau oft zügig voran. Bei der Vertragsgestaltung können allerdings einige Fallen lauern. Worauf Bauherren achten müssen.

In wenigen Wochen zum Traumhaus – das ist mit einem Fertighaus durchaus möglich. Es besteht aus vorgefertigten Elementen und wird auf der Baustelle nur noch aufgebaut. Danach braucht es allerdings noch etwas Zeit für den Innenausbau. Fertighäuser können dabei durchaus individuell geplant und auf die Nutzer zugeschnitten werden.

„Das mutet unkompliziert an, ist es aber nicht“, sagt Rechtsanwalt Mike Große von der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. „Im Bauvertrag und auch im Bauverlauf können erhebliche Risiken lauern.“

Es sei durchaus keine Seltenheit, dass in Verträgen Leistungen ausgenommen sind, die dann durch die Bauherren zusätzlich bereitgestellt werden müssen. So können die Errichtung von Baustraßen oder die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser die Kosten in die Höhe treiben.

Das sieht der Bundesverband Deutscher Fertigbau anders. „Bei jedem Bauvorhaben, egal ob Fertighaus oder nicht, muss sich der Bauherr darum kümmern, dass Grundstück, Zufahrt, Strom, Wasser, behördliche Genehmigungen und so weiter rechtzeitig vorhanden sind“, betont Pressesprecher Christoph Windscheif. Das ist Voraussetzung, damit gebaut werden kann.

Nicht zulässig, aber in der Praxis durchaus zu finden, sind Klauseln, die es dem Unternehmen erlauben, vertraglich vereinbarte Leistungen nachträglich zu ändern. „Es muss triftige Gründe für Änderungen geben und diese müssen für Kunden zumutbar sein“, sagt Wendelin Monz vom Bauherren-Schutzbund. „Unwirksam ist auch die Vertragsregelung, dass der Bauherr nur eine Woche nach dem Aufbau des Hauses Zeit hat, Mängel anzuzeigen.“ Ebenfalls unzulässig ist das Ansinnen eines Bauunternehmens, die Preise für Teilleistungen nach der aktuellen Preisliste bei Fertigstellung des Objekts abrechnen zu wollen.

Gern werben Anbieter damit, dass Bauherren den Preis durch Eigenleistungen reduzieren können. Das ist meist unproblematisch bei Ausbauleistungen wie Malerarbeiten oder dem Verlegen des Bodenbelags. „Mit einem höheren Risiko sind hingegen Eigenleistungen verbunden, die einen direkten Einfluss auf den Baufortschritt haben“, so Große.

Fallen können auch im Zahlungsplan stecken. „Der ist oft kopflastig“, erklärt Monz. „Das heißt, die ersten Raten werden zu früh und zu hoch angesetzt.“ Bauherren sollten auf ihr Recht pochen, schon von der ersten Rate fünf Prozent des Gesamtwerklohnes als Sicherheit einzubehalten, rät der Jurist.

Auch die Bauunternehmen wollen sich absichern, denn sie gehen mit hohen Summen in Vorleistung, wenn sie das Haus industriell vorfertigen. „Sie dürfen von ihren Kunden in engem Rahmen Sicherheiten verlangen“, stellt Wendelin Monz klar. „Aber dabei schießen sie schon mal über das Ziel hinaus.“ Bereits 2017 untersagte das Oberlandesgericht Koblenz die verbraucherfeindliche Klausel in Verträgen eines Fertighausunternehmens, nach der Bauherren den Anspruch auf Auszahlung ihres Darlehens an das Bauunternehmen abtreten, um dieses abzusichern (Az.: 2 U 296/16).

„Die Abtretung des Darlehens an die Baufirma hat enorme Nachteile für den Bauherrn“, erklärt Monz. „Die Baufirma hat dann praktisch das Zugriffsrecht auf das Darlehen des Bauherren.“ Sie könne etwa Raten anfordern, wenn das gar nicht gerechtfertigt ist.

„Bauherren sollten Verträge stets aufmerksam prüfen und sich im Zweifelsfall fachlichen Rat einholen“, sagt daher Verbandsvertreter Windscheif. Aus seiner Sicht bieten Fertighäuser durchaus Vorteile: So sei der Baufortschritt, also der Zeitplan und damit die zu leistenden Zahlungen, bei einem Fertighaus im Voraus gut planbar, sagt der Experte.

Auch das Wetter spiele beim Bau keine so große Rolle. Der Großteil der Bauleistung werde nämlich nicht auf der Baustelle, sondern schon bei der Produktion der Bauelemente erbracht. „Das Risiko für den Bauherren ist bei einem Fertighaus-Bauvertrag also insgesamt geringer.“