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Forward-Darlehen genau durchrechnen

Forward-Darlehen genau durchrechnen

Die Absicherung gegen steigende Zinsen kann sich zu einem Verlustgeschäft für Immobilieninhaber entwickeln.

Ob Haus oder Wohnung: Viele nehmen zur Finanzierung ihres Wohneigentums einen Kredit auf. Irgendwann läuft er aus, dann muss eine Anschlussfinanzierung her. Wer von den derzeitigen Mini-Zinsen profitieren will, kann schon heute ein sogenanntes Forward-Darlehen bei seiner Bank abschließen. Das heißt: Immobilienbesitzer sichern sich aktuell die günstigen Zinskonditionen, obgleich die Anschlussfinanzierung vielleicht erst in zwei oder drei Jahren ansteht. Als Gegenleistung verlangt die Bank einen Preisaufschlag auf den späteren Kredit.

Das ist für viele attraktiv. Doch ein Forward-Darlehen kann für Bauherren schnell zu einer Falle werden. "Wirklich lohnend sind Forward-Darlehen nur dann, wenn die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des Ursprungsdarlehens tatsächlich steigen", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Bleibt eine solche Entwicklung aus oder rutscht das Zinsniveau weiter ab, dann "wird das vermeintliche Sparmodell zum Verlustgeschäft", erklärt Herbst. Genau das sei zuletzt eingetreten.

Bauherren, die das Forward-Darlehen jetzt kündigen und stattdessen eine Anschlussfinanzierung zu tagesaktuellen Konditionen abschließen wollen, haben Pech. "Vertrag ist Vertrag", betont Julia Topar vom Bundesverband deutscher Banken. Dieser Grundsatz gelte auch bei einem Forward-Darlehen. "So wenig wie eine Bank nach Vertragsabschluss bei steigenden Zinsen kündigen kann, kommt dem Verbraucher ein Kündigungsrecht bei sinkenden Zinsen zu", fügt sie hinzu.

Für ein Forward-Darlehen gelten die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsregelungen. "Das heißt: Zehn Jahre nach Auszahlung kann der Verbraucher das Darlehen kündigen, egal, wie lange die Laufzeit vereinbart wurde", erläutert die Bankenvertreterin. Ein außerordentliches Kündigungsrecht sehe das Gesetz nur vor, wenn ein "berechtigtes Interesse des Kunden" vorliegt. "Das ist etwa bei einem Verkauf der Immobilie der Fall", sagt Topar. "Eine günstigere Finanzierung ist hingegen kein Kündigungsgrund."

Selbst wenn sich eine Bank kulant zeigt und einen außerplanmäßigen Ausstieg aus einem Forward-Darlehen akzeptiert, dann macht sie das nicht umsonst. "Das Geldinstitut wird dann eine Entschädigung verlangen", erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Im Ergebnis bestehe die Gefahr, dass der Bauherr draufzahlt. "Je länger die Laufzeit des Forward-Darlehens ist und je größer die Zinsdifferenz, umso höher dürfte die sogenannte Nichtabnahme-Entschädigung sein", sagt Finanzberater Herbst.

"Der Bauherr hat allenfalls bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung seitens der Bank das Recht, den Kreditvertrag ohne eine Nichtabnahme-Entschädigung zu beenden", erläutert Sahr. Nach seiner Beobachtung sind indes bei den ab Mitte 2010 abgeschlossenen Forward-Darlehen die meisten Widerrufsbelehrungen korrekt. Verbraucherschützer oder Fachanwälte können im Einzelfall prüfen, ob die Widerrufsbelehrung im jeweiligen Vertrag richtig ist oder nicht.

Damit eine Kündigung seitens des Bauherrn sich bezahlt macht, müsste die zu leistende Entschädigung durch die gesparten Zinsen bei der neuen Anschlussfinanzierung wieder erwirtschaftet werden. "Das ist aber weder bei langen noch bei vergleichsweise kurzen Vorlaufzeiten zu schaffen", meint Herbst. Ebenso wie Warentester Sahr rät er Bauherren davon ab, ein Forward-Darlehen zu kündigen. Stattdessen müsse, etwa mit Hilfe von Bankenexperten oder Verbraucherschützern, der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung gefunden werden.

"Der Abschluss eines Forward-Darlehens zum Beispiel mit Blick auf eine anstehende Anschlussfinanzierung lohnt sich, wenn man erwartet, dass die Zinsen steigen werden", erklärt Topar. Grundsätzlich sollten, empfiehlt Sahr, Verbraucher Angebote mehrerer Banken einholen und miteinander vergleichen. Gab es in früheren Zeiten bei den günstigsten Anbietern ein Forward-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und drei Jahren Vorlaufzeit oft erst für einen Effektivzins über vier und fünf Prozent, liegt heute der Effektivzins im günstigsten Fall nur zwischen 1,5 und 2,0 Prozent.

Max Herbst rechnet nicht damit, dass die Zinsen wie in den vergangenen Jahren weiter nach unten rutschen. Wer jetzt seine Anschlussfinanzierung plant, hat zwar laut ihm nach wie vor keine Garantie auf steigende Zinsen. "Das Risiko, das er oder sie mit dem verfrühten Abschluss eines Forward-Darlehens eingeht, wird jedoch derzeit immer überschaubarer", betont er. Sahr rät Verbrauchern, ihre Zinsersparnisse in eine höhere Tilgung zu stecken. "So wird das Wohneigentum schneller schuldenfrei."

(RP)