Immobilien als Kapitalanlage Wie man heute noch erfolgreich investiert
Hat der Immobilienboom durch die drohende Wirtschaftskrise und die Zinswende ein Ende? Schwer einzuschätzen. In jedem Fall gilt es, bestehende und neue Investments genau zu durchdenken.
Steigende Immobilienpreise und Mieten, hohe Nachfrage, günstige Zinsen: So sah die Realität der vergangenen Jahre aus. Aber wie geht es damit weiter? Befinden wir uns jetzt in einer Immobilienblase, die durch die möglicherweise drohende Rezession und die Zinswende platzen könnte? Das sieht derzeit nicht so aus. Zwei Quartale in Folge wies von den zwölf größten deutschen Städten nur Hamburg eine „hohe“ Blasengefahr auf. Im ersten Quartal 2022 gehörte auch Dresden im Empirica-Blasenindex zu den erhitzten Immobilienmärkten. Der Markt sei durch Schlussverkaufseffekte und zu viel Neubau geprägt, heißt es. Und Empirica-Chef Dr. Reiner Braun wird beim Fachportal Haufe so zitiert: „Die hohen Energiepreise mindern über niedrigere Erlöse mittelfristig die Immobilienwerte und wirken in die gleiche Richtung wie steigende Zinsen: Beide Effekte lassen die Preise schmelzen. Dann wäre Schluss mit spekulativem Preisauftrieb.“ Zudem würden laut Empirica aktuell im Allgemeinen zu viele Wohnungen gebaut.
Was also sind die Folgen für Immobilieninvestoren? Können sie sich noch darauf verlassen, dass ihr Sachwert wertstabil bleibt und auch Mieterträge generiert, die nach Abzug von Steuern und Kosten (sowie gegebenenfalls dem Kapitaldienst) noch eine annehmbare Rendite erbringen? Thomas Hack, Anlageberater und Experte für Sachwerte bei Value Brain, geht recht gelassen mit den derzeitigen Diskussionen um. „Wenn der Markt wegen der bekannten Faktoren etwas an Überhitzung verliert, ist das ein gesunder Effekt, damit die Immobilienpreise sich den echten Werten annähern. Ich rate dazu, ruhig zu bleiben und die Immobilien im Bestand objektiv zu bewerten. Vielleicht ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu Geld zu machen, weil sie gar nicht mehr in die Anlagestrategie passt? Dann kann das Geld anders investiert werden. In den meisten Fällen wird bei einem Verkauf aus dem Bestand ein deutlicher Mehrwert im Vergleich zum früheren Kaufpreis erzielt.“
Bei Neuinvestitionen komme es auf eine genaue Planung an, um den Herausforderungen durch die möglichen Bewertungsrückgänge, eventuell sinkenden Mieten und deutlich höheren Zinsen gerecht zu werden, meint Thomas Hack. „Potenzielle Käufer sollten sich den Standort und dessen Perspektiven genau anschauen und durchrechnen, ob vor allem aufgrund des wesentlich teureren Kapitaldienstes dauerhaft hinreichende Ausschüttungen realisiert werden können. Bei der Immobilie sollte nicht nur auf den Vermögens-
erhalt spekuliert werden, sie sollte auch passives Einkommen abwerfen.“
Die genaue Berechnung der nachhaltigen Wirtschaftlichkeit hat auch einen steuerlichen Hintergrund, betont Martin Beyel aus der Steuerberatungskanzlei Beyel Janas Wiemann + Partner aus Geldern und Kempen. „Wer eine eigene Immobilie vermietet, kann die damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen. So darf der Eigentümer die laufenden Kosten bei vermieteten Objekten komplett als Werbungskosten von den Einkünften abziehen, dazu gehören unter anderem auch Finanzierungskosten, Abschreibungen und die Grundsteuer. Dafür muss der Investor aber die wirtschaftliche Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen können, also dass ein positiver Einkommensüberschuss erzielt werden soll.“
Zwar gelte auch bei gegebenenfalls überbewerteten Immobilien zunächst stets die Vermutung der Erzielung von Einkünften, aber die Liebhaberei werde häufig unterstellt, sofern entweder die Vermietung an nahe Angehörige erfolge, ein Zeitmietvertrag mit dem Mieter vorliege oder die Investition sehr missverhältlich zwischen der Summe der Werbungskosten und den Mieteinnahmen sei. In diesen Fällen könne der steuerliche Abzug der Kosten verwehrt werden, betont Martin Beyel.
Dr. Dirk Rathjen vom Institut für Vermögensaufbau (IVA AG) aus München ist aufgrund der Entwicklungen eher zurückhaltend bei Immobilieninvest-
ments. Er verweist auf die erheblichen Risiken für einen Wertverfall in einer Immobilienkrise. In zahlreichen Ländern habe es in der Vergangenheit solche Krisen gegeben und zu Bewertungsrückgängen zwischen 30 und 60 Prozent geführt. Den letzten Crash gab es 2008 in vielen Ländern, darunter Spanien mit einem Verlust von 37 Prozent. Und in Japan liegen die aktuellen Preise noch immer unter dem Höchststand Anfang der 90er-Jahre.
Er rät dazu, das langfristige Risiko-Rendite-Profil eines Immobilienportfolios zu überprüfen und Immobilien-Investments ohne Emotionen zu bewerten. Vorsicht sei geboten: „Viele Investoren spekulieren auf einen gewinnbringenden Verkauf nach Ende der steuerlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer aber bei hohen Bewertungen eingestiegen ist, kann dieses Ziel gegebenenfalls in den kommenden Jahren nicht erreichen. Ab 2025 werden wohl nur noch in ausgewählten Lagen nennenswerte Wertsteigerungen für Immobilien möglich sein.“
