Lohnt sich der Kauf? Immobilien aus Zwangsversteigerung - das sind die Vor- und Nachteile
Immobilien aus Zwangsversteigerungen können Käufer günstig erwerben. Doch nicht immer lohnt sich der Kauf. Wer eine Immobilie ersteigern möchte, sollte gut aufpassen. Wir verraten, worauf es ankommt.
Die acht besten Tipps zum Kauf einer Immobilie aus Zwangsversteigerung
Was ist eine Immobilien-Zwangsversteigerung?
Kann ein Eigentümer seine Schulden nicht begleichen, können Gläubiger eine Zwangsversteigerung von Grundstücken oder Immobilien durchsetzen und mindestens einen Teil der Darlehenssumme zurückerhalten. Der Gläubiger muss einen Antrag zur Zwangsvollstreckung stellen. Die Versteigerung der Immobilie wird vom Amtsgericht durchgeführt.
Damit eine Immobilie zwangsversteigert werden kann, muss der Gläubiger einen ordnungsgemäßen Antrag stellen. Meist ist es die Bank, die das Haus oder die Wohnung finanziert hat, die den Antrag zur Zwangsversteigerung stellt.
Dafür müssen zunächst ein Vollstreckungstitel und eine Vollstreckungsklausel vorliegen. Den Vollstreckungstitel erhält der Gläubiger nach einem gerichtlichen Mahnverfahren. Erst wenn der Eigentümer nach wiederholter Zahlungsaufforderung nicht zahlt, kann der Gläubiger den Weg der Zwangsvollstreckung gehen. Dabei kann das Konto oder der Lohn des Schuldners gepfändet oder das Wohnungseigentum zwangsversteigert werden.
Wird die Zwangsversteigerung eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung vom Amtsgericht beschlossen und nicht vom Schuldner angefochten, legt das Vollstreckungsgericht den Verkaufswert des Objektes fest. Bei Immobilien spricht man vom Verkehrswert. Das ist der Wert eines Objektes unter der Berücksichtigung aller Umstände.
Zur Festlegung des Verkehrswertes beauftragt das Amtsgericht einen Sachverständigen. Dieser begutachtet die Immobilie oder das Grundstück und spricht mit dem Eigentümer und den Beteiligten, um den Wert zu schätzen. Der Eigentümer des Objektes und weitere Beteiligte können separate Gutachten erstellen lassen oder bestehende Gutachten einreichen.
Auf der Grundlage dieser Informationen setzt der Rechtspfleger des Amtsgerichts den Verkehrswert fest. Dieser Wert ist bei der Versteigerung von Bedeutung. Der Eigentümer und andere Beteiligten können diesen Beschluss anfechten. Bei einer Einigung wird der Termin der Auktion festgelegt.
Oft vergeht ein Jahr, manchmal sogar zwei Jahre, bis die Immobilienversteigerung nach Anordnung des Amtsgerichts stattfindet. Der Termin wird im Vorfeld bekannt gegeben. Über Zwangsversteigerungen können Sie sich über Aushänge im Amtsgericht Ihrer Stadt informieren. Auch im Internet werden Termine für Zwangsversteigerungen veröffentlicht. Haben Sie an einem Objekt besonderes Interesse, fordern Sie die Gutachten und Informationen, die beim Verkehrswertfestsetzungsverfahren eingereicht wurden, an.
Warum werden Immobilien zwangsversteigert?
Für Bieter kann eine Immobilien-Versteigerung eine große Chance sein, ein Objekt günstig zu erwerben. Für den bisherigen Eigentümer kann mit dem Versteigerungstermin ein Traum zerbrechen. Denn in der Regel kommt es nur zu einer Zwangsversteigerung, wenn der Eigentümer zahlungsunfähig geworden ist.
Hinter der Zwangsversteigerung steckt also oft eine hohe Verschuldung des Eigentümers. Wird dieser nicht mehr Herr der monatlichen Zahlungen, kann er die Privatinsolvenz beim Amtsgericht beantragen. Bei dem Insolvenzverfahren wird das pfändbare Vermögen verkauft, damit mindestens ein Teil der Schulden beglichen werden kann. Besitzt der Insolvent eine Immobilie, kann er diese verkaufen oder der Gläubiger kann die Zwangsversteigerung beantragen.
Welche Immobilien werden zwangsversteigert?
Häuser, Wohnungen und Grundstücke können zwangsversteigert werden. Dabei werden sie bei einer öffentlichen Immobilienversteigerung möglichst gewinnbringend an den Meistbietenden verkauft. Ob bei der Zwangsversteigerung ein Haus oder eine Wohnung versteigert wird, ist unwichtig. Es gelten bei allen unbeweglichen Sachen die gleichen Regeln.
Welche Kosten entfallen für den Käufer bei einer Immobilien-Zwangsversteigerung?
Viele Käufer versprechen sich ein Schnäppchen beim Kauf eines Zwangsversteigerung-Hauses zu machen. Vor der Zwangsversteigerung müssen Sie sich jedoch über Finanzierungsmöglichkeiten informieren, über genügend Eigenkapital verfügen und eine Sicherheitsleistung parat halten. Eine Sicherheitsleistung müssen Sie als Bieter unbedingt vorweisen können.
Mit einer festen Kaufabsicht sollten Sie also zwischen 20 und 30 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie angespart und ein festes monatliches Einkommen haben, damit die Bankfinanzierung der Restsumme realistisch möglich ist. Sprechen Sie vor dem Versteigerungstermin mit Ihrer Bank über die Möglichkeiten eines Darlehens für den Fall, dass Sie den Zuschlag für die zwangsversteigerte Eigentumswohnung oder das Haus erhalten.
Bieten Sie für ein Haus oder ein Grundstück, müssen Sie sofort eine Sicherheitsleistung erbringen. Diese wird von den Verfahrensbeteiligten verlangt. Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel zehn Prozent des geschätzten Verkehrswertes der Immobilie. Den Geldbetrag können Sie mittels einem Verrechnungsscheck der Bank, durch eine unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstitutes oder durch eine vorherige Überweisung des Geldbetrags an die Gerichtskasse beweisen.
Der Verrechnungscheck darf nicht älter als drei Werktage sein. Tätigen Sie eine Überweisung an die Gerichtskasse Ihres Amtsgerichts, sollten Sie das spätestens zehn Tage vor dem Termin der Versteigerung tun. Erhalten Sie nicht den Zuschlag für die Immobilie, wird das Geld zurück überwiesen.
Erhalten Sie den Zuschlag, fällt neben dem Kaufpreis noch die Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent und Kosten für die Eintragung ins Grundbuch an. Ein zusätzlicher Kostenpunkt, der beim Privatkauf einer Immobilie nicht anfällt, ist die Zuschlagsgebühr. Diese Gebühr liegt bei einem Prozent des Gesamtpreises und ist an das Amtsgericht zu bezahlen. Ab dem Tag des Zuschlags bis zur Bezahlung des Kaufpreises fallen außerdem vier Prozent Zinsen an. Dafür fallen keine zusätzlichen Kosten für einen Makler oder den Notar an.
Wie läuft eine Immobilien-Zwangsversteigerung ab?
Nach dem Beschluss der Zwangsversteigerung und der Festlegung des Verkehrswertes durch das Amtsgericht wird ein Termin zur Auktion festgelegt. Der Termin steht spätestens sechs Wochen vorher fest. Über Zwangsversteigerungstermine in Ihrer Region können Sie sich über Aushänge im Amtsgericht oder Internetportale informieren.
Die Versteigerung ist eine öffentliche Veranstaltung, an der jeder teilnehmen darf. Möchten Sie für das Objekt bieten, müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein und ein gültiges Ausweisdokument mitbringen. Außerdem fordert der Gläubiger in der Regel eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswertes, um die Zahlungsfähigkeit zu beweisen.
Die Veranstaltung läuft immer nach dem gleichen Schema ab: Zunächst werden die Verfahrensbeteiligten und relevante Informationen wie die Wohnfläche und die Lage über die Wohnung oder das Haus genannt. Nachdem der Verkehrswert und das Mindestgebot bekannt gegeben wurde, können Gebote abgegeben werden.
Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, kann aber auch erheblich länger dauern. Wird das letzte Gebot drei Mal verkündet und kein weiteres Gebot abgegeben, ist die Bietzeit beendet. Beträgt das letzte Gebot weniger als 70 Prozent des Verkehrswertes, kann ein zweiter Termin zur Versteigerung beantragt werden. Beträgt das letzte Gebot weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes, wird der Zuschlag nicht erteilt. Bei einem zweiten Termin zur Versteigerung gelten diese Grenzen nicht mehr.
Erhalten Sie den Zuschlag, müssen Sie den vollen Betrag innerhalb von vier bis acht Wochen bezahlen. Gleichzeitig bedeutet der Zuschlag, dass der bisherige Eigentümer die Wohnung räumen muss. Wird die Immobilie vermietet, besteht das Mietverhältnis jedoch weiterhin. Als neuer Eigentümer erhalten Sie dann die Miete. Von diesem Kaufvertrag können Sie nicht mehr zurücktreten. Überlegen Sie also genau, bevor Sie für eine Eigentumswohnung oder ein Zweifamilienhaus bieten.
Vorteile: Immobilie aus Zwangsversteigerung erwerben
Bei Zwangsversteigerungen von Immobilien kaufen Sie mit etwas Glück ein Objekt weit unter dem üblichen Marktwert. Allerdings sollten Sie sich vor Abgabe des ersten Gebots genau informieren. Fordern Sie Einsicht in die Unterlagen und studieren Sie das unabhängige Gutachten.
Dieses unabhängige Gutachten wurde vor der Immobilienversteigerung von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt, der vom zuständigen Amtsgericht beauftragt wurde. Das Gutachten liefert eine genaue Beschreibung der Immobilie mit möglichen Mängeln.
Auf Basis dieses Gutachtens wurde der Verkehrswert festgelegt. Liegt das höchste Gebot jedoch bei unter 70 Prozent des Verkehrswertes, kann der Gläubiger einen zweiten Versteigerungstermin beantragen. Wird weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes geboten, erteilt das Amtsgericht den Zuschlag nicht. Bei dem zweiten Termin gelten diese Grenzen nicht mehr. Für Käufer bietet sich die Chance, ein Schnäppchen zu machen, wenn wenig Interesse an der Immobilie vorhanden ist.
Diese weiteren Vorteile erwarten Sie als Bieter einer Zwangsversteigerung:
- Der Preis der Immobilie kann weit unter dem üblichen Marktwert liegen.
- Es fällt keine Maklerprovision an.
- Die Notarkosten entfallen.
- Es muss kein unabhängiges Gutachten erstellt werden, da dieses schon vom Amtsgericht beauftragt wurde.
Allerdings gibt es auch einige Risiken, die Sie vor dem Hauskauf beachten sollten. Prüfen Sie genau, warum ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung so wenig Kaufinteresse generiert. Vielleicht gibt es einen Haken.
Nachteile: Welche Risiken bestehen beim Erwerb durch Zwangsversteigerung?
Der Kauf einer Zwangsversteigerung-Immobilie birgt Risiken. Um nicht in eine Falle zu tappen, sollten Sie sich gut informieren und einige Tipps beherzigen. Sie dürfen nicht „blind“ bieten, sondern müssen den Immobilienkauf genau berechnen. Bieten Sie nur, wenn die Finanzierung geklärt ist.
Beachten Sie folgende Risiken bei der Zwangsversteigerung eines Objektes:
- Sie können die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus des aktuellen Eigentümers nicht besichtigen. Die Entscheidung können Sie nur anhand der vorhandenen Informationen und dem äußeren Eindruck fällen.
- Nicht einmal der Gutachter des Amtsgerichts hat ein Recht darauf, die Wohnräume bei der Schätzung des Verkehrswertes zu betreten. Da sich das Zwangsversteigerungsverfahren über mehrere Monate oder sogar Jahre hinziehen kann, kann der tatsächliche Zustand im Gutachten abweichen.
- Ihr Gebot zählt. Sie können nicht mehr von Ihrem Gebot zurücktreten. Bieten Sie also nur, wenn Sie absolut sicher sind, dass Sie die Immobilie zu diesem Preis kaufen möchten und können. Auch wie Sie das Haus finanzieren, müssen Sie vorher mit Ihrer Bank klären.
- Es besteht die Gefahr, im Zuge des Bieterwettstreits unüberlegt ein Gebot über Ihrem Budget abzugeben. Erhalten Sie den Zuschlag, können Sie nicht vom Kauf zurücktreten.
- Nach Kauf der Immobilie muss der ehemalige Eigentümer ausziehen. Weigert sich dieser, muss der neue Eigentümer die Räumung durchsetzen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, da der ehemalige Eigentümer nicht zahlungsfähig ist. Leben Mieter in der Wohnung, wird das Mietverhältnis bis zur Anmeldung wegen Eigenbedarf fortgesetzt.
- Der Käufer hat keine Anspruch auf Gewährleistung. Bei der Auktion greifen nicht die Regeln zur Mangehaftung. Für grobe Mängel muss der Käufer daher selbst aufkommen.
Überlegen Sie also genau, ob die Risiken den Kauf einer günstigen Immobilie aus einer Zwangsversteigerung rechtfertigen. Für unvorhersehbare Mängel oder Sanierungsarbeiten sollten Sie ein finanzielles Polster haben.
