Bevor Sie sich gleich den Bauhelm aufsetzen - einen Schritt zurück. Entscheidend für den Erfolg und einen möglichst reibungslosen Ablauf der Maßnahmen ist professionelle Hilfe. Und zwar für alle Schritte.

Den Löwenanteil daran haben sogenannte Energieberater. Das sind in der Regel Architekten oder Ingenieure mit Zusatzqualifikation.

Die grundlegenden Schritte und Hilfen im Überblick:

Ob viele Einzelmaßnahmen über Jahre verteilt oder eine Gesamtsanierung: Es sollte ein individueller Sanierungsfahrplan von einem Energieberater erstellt werden.

Sollen Fördergelder beantragt werden, sind zusätzlich speziell dafür zugelassene Energieberater nötig.

Zu finden sind sie auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).

Für die konkrete Planungs- und Bauphase ist eine Fachplanung und Baubegleitung ratsam, sagt Alexander Steinfeldt von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Die Planung und Koordination der Baumaßnahmen ist eine Aufgabe für Bauingenieure und Architektinnen - die ja in Teilen auch Energieberatung machen.

Die Fachleute können auch bei der Suche nach passenden Handwerkern behilflich sein und konkrete Angebotsanfragen formulieren.

So stellt man sicher, dass man genau die Leistung bestellt, die man braucht, so Florian Becker, Geschäftsführer des gemeinnützigen Bauherren-Schutzbundes (BSB). Genau damit sind Laien in der Regel überfordert.

Das hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Und davon, ob sich die Fachfrau oder der Fachmann nur um die Planung kümmert oder auch beim Einholen von Angeboten und der Bauleitung unterstützt. Hier könne man mit ein paar Tausend Euro rechnen, sagt Becker.

Diese Kosten orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Gut zu wissen:Fachplanung und Baubegleitung werden mit insgesamt 50 Prozent der Kosten bezuschusst. Je nach Gebäudetyp gibt es aber Obergrenzen, erklärt Martin Brandis, Referent der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Wer das Haus in Grundform und Größe nicht verändert, braucht laut Becker in der Regel keine Baugenehmigung. Unproblematisch sind etwa neue Fenster und die Dämmung von Dach und Kellerdecke.

Bei einer Grenzbebauung, bei der eine gedämmte Fassade auf das Nachbargrundstück ragen würde, muss im Vorfeld geklärt werden, was rechtlich möglich ist und ob eine Genehmigung nötig ist.

Das gilt auch für Photovoltaikanlagen auf dem Dach eines Doppel- oder Reihenhauses.

Der einfachste Weg ist, einen Sachverständigen zu fragen. Er kann Auskunft geben, ob und welche Anträge nötig sind.

Auch ohne rechtliche Notwendigkeit gilt: „Den Nachbarn vorher zu informieren, ist ganz wichtig, damit kein Streit entsteht“, sagt Becker. Das sollte auch schriftlich passieren.

Vielleicht mache der Nachbar gleich mit - und man kann sich Kosten beispielsweise für ein Gerüst teilen.

Beim denkmalgeschützten Haus ist das Sanieren grundsätzlich anspruchsvoller. Möglicherweise darf man die Fassaden nicht ändern. Für Form und Farbe der neuen Fenster kann es Auflagen geben.

Aktuell ist nicht von Engpässen bei den ausführenden Handwerksbetrieben auszugehen. „Viele Hauseigentümer haben sich noch bis zum Jahresende 2023 mit Modernisierungsentscheidungen zurückgehalten, weil die neue Heizungsförderung noch nicht beschlossen war“, analysiert Alexander Steinfeldt die Lage.

Aufgrund gestiegener Kosten und Unsicherheiten hat auch die Zahl der Neubauprojekte in jüngster Zeit eher abgenommen. Dies führt zu freien Kapazitäten bei den Handwerksbetrieben.

Allerdings: Durch die neue Förderung könnte die Nachfrage nach Modernisierungen schon bald wieder steigen. Zusätzlich hat das Handwerk wie andere Branchen mit Nachwuchsproblemen zu kämpfen. Beides könnte sich auf die Verfügbarkeit von Handwerkern auswirken, gibt Steinfeldt zu Bedenken.

Sein Rat: Sie sollten mit entsprechendem Vorlauf langfristig planen.

Auch bei der Beantragung von Fördermitteln sollte man grundsätzlich Zeit einplanen. Weniger nötig ist dies jedoch beim Heizungstausch. Laut Steinfeldt erfolgten Zuwendungen und Auszahlungen hier jeweils innerhalb von 2 bis 3 Wochen. Möglich ist sogar, den Heizungstausch zuerst zu beauftragen und den Förderantrag später nachzureichen.

Das vorherzusagen sei aktuell nicht möglich, das hänge mit der Verfügbarkeit der Ressourcen Arbeitskraft und Materialien zusammen, sagt Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren (VPB). Oft sind vorab Behörden und Förderungsgeldgeber eingeschaltet. Schon der Zeitraum dieser Vorentscheidungen könne nicht genau definiert werden.

„Wir empfehlen die frühzeitige und langfristige Planung der Sanierungsmaßnahmen, dann ist man auch etwas flexibler bei der Umsetzung“, rät Alexander Steinfeldt.

Das gilt nicht nur für die Anschaffung einer Photovoltaikanlage, sondern auch für den Einbau einer Wärmepumpe. Zwar ist die Nachfrage nach Wärmepumpen stark zurückgegangen, doch könnte sich dies durch die neue Wärmepumpenförderung wieder ändern.

Hintergrund: Laut den neuen Förderrichtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist seit dem 1. Januar 2024 beim Heizungstausch eine Höchstförderung von 70 Prozent vorgesehen.

Bei der Suche nach Handwerkern sollte man sich möglichst viele Angebote einholen und miteinander vergleichen. „Häufig kann man doch auch kurzfristig ein Fachunternehmen finden.“

„Passende Handwerksbetriebe sollte man sich aufgrund ihres Renommees und der Empfehlungen und Referenzen suchen“, rät Marc Ellinger.

Dabei sei darauf zu achten, dass Arbeiten an bestehenden Gebäuden zum Teil viel weitergehende Qualifikationen erforderten, als dies bei Neubauten der Fall sei.

Historische Bestandsbauten wurden auf Basis vorwiegend mündlich überlieferter Handwerkerregeln errichtet, so der Bauherrenberater. Und Bauvorhaben aus den frühen Jahrzehnten des letzten Jahrhunderts wurden nach den technischen Regeln ihrer Zeit und auf Grundlage von Normen errichtet, die mit den heutigen Regelungen nur noch bedingt zu tun haben.

„Von Unternehmen, die noch keine erfolgreichen Bestandssanierungen durchgeführt haben, sollte man besser die Finger lassen“, lautet Ellingers Rat.

Tipp: „Hinweise und Erfahrungsberichte von Freunden, Bekannten oder Nachbarn sind auch gute Quellen“, sagt Alexander Steinfeldt. „Fachunternehmen mit entsprechenden Referenzen sollten bevorzugt beauftragt werden.“

Auch bei co2online findet sich ein Verzeichnis von Fachleuten.

Hier gibt es keine Tipps, die zu 100 Prozent funktionieren, sagt Brandis. Ratsam sei auf jeden Fall, eine Firma am Wohnort zu suchen. „Ortsansässige Firmen haben einen Ruf, den sie möglicherweise riskieren, wenn etwas nicht gut läuft.“

Die Wahl eines Unternehmens aus dem Ort kann außerdem Anreise- und Transportkosten senken.

Bei der Komplettsanierung sind viele Gewerke beteiligt. Neben der Energieberatung und den Heizungs- und Fensterbauern sind auch immer häufiger Elektroinstallateure gefragt. Und zwar für:

Neben den genannten Energieberatern, Architekten und Ingenieuren geht es um die Beauftragung von Handwerksbetrieben unter anderem für folgende Bereiche:

Für die Komplettsanierung empfehlen sich laut Steinfeldt auch Generalunternehmen, die alle Arbeiten übernehmen können. Oder eben eine Baubegleitung, die alle Gewerke koordiniert.

Grundregel: Ein schriftliches, verbindliches Angebot mit Festpreis im Vorfeld ist besser als ein unverbindlicher Kostenvoranschlag. Je konkreter, desto besser. Auch Materialkosten, Zwischenpreise und Lohnkosten sollte das Angebot enthalten.

Auch beim Einholen von Angeboten hilft ein Energieberater. „Der guckt im Vorfeld, ob alle Leistungen enthalten sind, die für das jeweilige Gewerk notwendig sind oder ob da wesentliche Bestandteile fehlen“, sagt Brandis. Manchmal handele es sich dabei um Leistungen, die nicht vom Anbieter selbst, sondern von Dritten erbracht werden müssten.

Das sollten Sie wissen: Im Zweifel können später noch weitere Positionen dazu kommen, die vorab angeblich nicht erkennbar waren - und so die Rechnung erhöhen. Ob sie vorher wirklich nicht erkennbar waren, kann ein Laie oft nicht erkennen.

Mit einem Leistungsverzeichnis können Sie alle Anforderungen definieren, die im Angebot enthalten sein müssen. Das kann in der Präzision und so detailreich meist nur ein Berater leisten. Mit dem Verzeichnis holen Sie sich dann mehrere Angebote ein.

Beispiel: Nach guter fachlicher Praxis muss ein Fenster laut Brandis luft- und schlagregendicht eingebaut sein.

Um das hinzubekommen, müssen bestimmte Dichtmaßnahmen und Normen etwa bei den Fugen eingehalten werden. Doch das macht den Einbau oft aufwendiger und teurer - und passiere deswegen nicht immer.

Die Folge: Die Qualität verschlechtert sich. Auch das erkennt ein Laie normalerweise nicht, weswegen er sich ein Leistungsverzeichnis erstellen lassen sollte.

Bleiben solche Details unbeachtet, können Maßnahmen teurer als geplant werden - denn im Angebot wurden sie nicht berücksichtigt. „Gelegentlich kommt es dann zu Streitfällen“, sagt Brandis.

Zur besseren Vergleichbarkeit sollte man sich mindestens drei Angebote einholen. Neben dem Preis ist laut co2online auch die Gültigkeit der Angebote entscheidend.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach der Bundesförderung könne es sowohl bei der KfW als auch beim Bafa zu Bearbeitungsdauern von teils mehreren Monaten kommen.

Daher sollte beim Angebot ein Gültigkeitszeitraum festgehalten sein. Üblich sind ein bis drei Monate.

Eine Bauleitung ist vor allem notwendig für die Koordination mehrerer Gewerke, nicht unbedingt bei einer Einzelmaßnahme. Es ist aber immer ratsam, die Bauqualität sowohl bei Einzelmaßnahmen als auch bei Sanierungspaketen durch einen unabhängigen Sachverständigen überprüfen zu lassen, rät Florian Becker.

„Bei einer Haussanierung mit mehreren Gewerken entstehen viele Mängel durch eine fehlende Bauleitung“, sagt der Experte. Jedes Gewerk konzentriere sich auf seine Baustelle, es fehle die Koordination besonders an den Schnittstellen. „Ob dann am Ende alles zusammenpasst, ist oft Glückssache“, sagt Becker.

Beispiele:

Wann sollte ich selbst auf dem Bau präsent sein?

Alle befragten Experten raten dazu, sich bei umfangreichen Projekten von einer Baubegleitung helfen zu lassen. Dennoch sollte der Bauherr selbst von Zeit zu Zeit auf der Baustelle Präsenz zeigen, rät co2online.

Wenn Zwischenabnahmen und besonders die Endabnahme anstehen, ist eine Anwesenheit ratsam. Fragen sind hier:

Tipp: Lieber beim „Sie“ bleiben statt zu duzen, rät Marc Elliniger. Andernfalls passiert Folgendes: „Die notwendige Distanz, die es braucht, um konstruktiv und vernünftig miteinander zu verhandeln, wird zugunsten einer vermeintlich zu schaffenden harmonischen Bauatmosphäre aufgegeben.“ Das ist nicht von Vorteil.

Alle beauftragten Leistungen sollten vom Auftraggeber oder besser noch von der Baubegleitung fachlich abgenommen werden, sagt Alexander Steinfeldt. Für die Auszahlung der Fördermittel sei auch eine gewisse Dokumentation notwendig, die von den Fachunternehmen vorzulegen ist.

Und dann ist insbesondere auch eine persönliche Einweisung in neue Techniken wie eine neue Heizanlage notwendig.

Der Energieverbrauch sollte vor und nach den Sanierungsmaßnahmen gemessen und miteinander verglichen werden.

Ist der Energieverbrauch nicht wie geplant gesunken, weist das auf eine fehlerhafte Installation oder Einstellung hin. „Über Optimierungsmaßnahmen lassen sich viele Fehler auch nach der Installation noch beheben“, sagt Steinfeldt.

Bei der Ausführung von Bauarbeiten handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (Paragrafen 631 ff BGB). Das heißt: Die Arbeiten sind nach Fertigstellung durch den Auftraggeber (Bauherren) als vertragsgemäß abzunehmen.

Erst mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zu laufen, sagt Daniela Mechelhoff, Fachanwältin für Verwaltungsrecht.

Abweichungen sind dann gegeben, wenn die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B) vereinbart wurde. Dann beträgt die Gewährleistungsfrist grundsätzlich nur vier Jahre.

Unterschieden wird zwischen einem unwesentlichen und wesentlichen Mangel. Diese Differenzierung ist wichtig.

Der Grund: Die Abnahme sollte verweigert werden, wenn sich sogenannte wesentliche Mängel zeigen oder das Gewerk nicht vertragsgemäß hergestellt worden ist, rät Rechtsanwältin Mechelhoff.

Laut BGB muss der Bauherr die Bau- beziehungsweise Werkleistungen dann abnehmen, wenn die Arbeiten frei von wesentlichen Mängeln sind.

Eine allgemein gültige, genaue Definition gibt es hier allerdings nicht. Das liegt an der Vielfältigkeit der Bauleistungen und der unterschiedlichen Gewichtung einzelner auftretender Mängel.

In Juristendeutsch formuliert gilt: Ein wesentlicher Mangel werde immer dann vorliegen, wenn er nach Art, Umfang und/oder Auswirkung von solchem Gewicht sei, dass dem Auftraggeber die Übernahme des Bauwerks nicht zugemutet werden könne. Etwa, wenn drohende Gefahren einen Gebrauch ausschließen würden.

Beispiel: Es wird gegen die Brandschutzvorschriften verstoßen.

Unwesentlich sind Mängel oder fehlende Restleistungen, wenn die Arbeiten trotzdem als im Wesentlichen vertragsgemäß erfüllt zuzumuten sind.

Wichtig: Doch auch ohne wesentliche Mängel müssen die Arbeiten zwingend unter Vorbehalt abgenommen werden - damit die festgestellten und protokollierten kleinen Mängel noch beseitigt werden.

Dass Maßnahmen am Ende nicht den gewünschten Energiespareffekt zeigen, kann verschiedene Ursachen haben. Zum Beispiel können die Berechnungen oder Bauprodukte fehlerhaft gewesen sein.

Was dann? Es besteht gegebenenfalls die Möglichkeit, innerhalb der Mängelgewährleistungsfrist Schadenersatzansprüche geltend zu machen. „Dies müsste aber im Einzelnen geprüft werden und kann so pauschal nicht beantwortet werden“, sagt Daniela Mechelhoff.

Und was, wenn sich später Schäden zeigen - etwa Schimmel nach Wärmedämmung? Ein Bauherr kann dann - innerhalb von fünf Jahren, gerechnet ab Abnahme des Gewerks - Mängelgewährleistungsrechte wie etwa das Recht auf Nachbesserung, Schadenersatz und Minderung gegenüber dem ausführenden Unternehmen geltend machen.

Nach Ablauf dieser fünf Jahre lassen sich keine Gewährleistungsrechte mehr gegenüber dem ausführenden Unternehmen geltend machen.

Wichtig: Das gilt auch dann, wenn sich der Mangel erst nach beispielsweise sechs Jahren nach Abnahme zeigt. Der Gesetzgeber hat diese Frist festgesetzt, um nach Ablauf dieser Zeit Rechtsfrieden zu sichern, ordnet Mechelhoff ein.

Neben diesen gesetzlich vorgesehenen Mängelgewährleistungsrechten kann es noch Garantieansprüche geben.

Diese werden vom Unternehmen freiwillig abgegeben - allerdings in der Regel nur vom Hersteller einer bestimmten Sache, etwa einer Heizung. Und nicht von dem Unternehmen, das diese einbaut. Den Zeitraum bestimmen die Garantiegeber selbst.

Marc Ellinger rät zu einer Bauherren-Rechtsschutzversicherung und einer vertragsrechtlichen Beratung durch einen Fachanwalt.

© dpa-infocom, dpa:220830-99-569915/50