Möglichkeiten für Kapitalanleger Bezahlbares Wohnen kann sich lohnen

Günstiges Wohnen ist ein kaum vorhandenes Gut. Dazu kommen die Herausforderungen des Klimaschutzes bei Immobilien. Lohnt sich das noch für Anleger?

 Nachhaltiges Bauen sorgt für dauerhaft stabile Mietrenditen ohne politische Risiken, sagen Experten.

Nachhaltiges Bauen sorgt für dauerhaft stabile Mietrenditen ohne politische Risiken, sagen Experten.

Foto: dpa/Daniel Bockwoldt

Die Debatte um kontinuierlich steigende Mieten in Deutschland nimmt kein Ende. Vor allem in Ballungsräumen ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum groß, das Angebot aber klein. Daher hat die Bundesregierung den Plan ausgegeben, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Dieser Plan ist indes nicht aufgegangen, dieses Jahr werden es laut Expertenschätzungen nicht mehr als 250.000. Auch die Nebenkosten steigen zum Teil explosionsartig. Gerade bei Immobilien, die energetisch nicht auf dem neuesten Stand seien, könnten die Nebenkosten höher sein als die Miete.

Der Bedarf an bezahlbarem, zukunftsfähigem Wohnraum ist also groß. Bietet das Segment also Chancen für Anleger? Projektentwickler Christian Paschertz (Paschertz Unternehmensgruppe) aus Willich sagt deutlich: „Der Mietwohnungsneubau ist definitiv ein Thema für langfristig orientierte Anleger. Der Bedarf an Wohnraum ist sehr groß, sodass ein Leerstandsrisiko bei Wohnungen de facto nicht vorhanden ist. Daher können Anleger auch auf einem unteren Mietniveau Geld verdienen.“

Der Vorteil für Investoren: Der Gesetzgeber erleichtert die Errichtung von Wohnraum durch attraktive Förderungen. Durch das Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die 2019 eingeführte Möglichkeit zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung für die Herstellung von Mietwohnungen bis 2026 verlängert. Die beträgt die im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Mietobjektes und in den folgenden drei Jahren bis zu fünf Prozent jährlich. Die Sonderabschreibung gilt für Neubauprojekte, bei denen der Bauantrag nach dem
31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden ist. „Das erleichtert Bauvorhaben für Investoren deutlich. In den ersten Jahren des Investments sind dadurch spürbare steuerliche Rückflüsse möglich, die zum Beispiel zur Refinanzierung genutzt werden können. Trotz höherer Zinsen können Investments auf diese Weise attraktiv gestaltet werden“, betont Christian Paschertz.

Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Sebastian Loosen von der WWS-Gruppe weist dabei aber auch auf bestimmte Bedingungen hin. Zum einen existiert eine Baukostenobergrenze von 4800 Euro pro Quadratmeter. „Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen die genannten Schwellenwerte nicht übersteigen, ansonsten ist die Sonderabschreibung komplett ausgeschlossen. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal ein Betrag von 2500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden. Damit sollen Luxuswohnungen aus der Förderung ausgeschlossen werden.“ Dabei wurde die Baukostenobergrenze erhöht. Bei der Einführung der Sonderabschreibung betrug die Grenze noch maximal 3000 Euro pro Quadratmeter. „Die Anhebung soll den allgemein gestiegenen Baukosten und den Anforderungen an die Einhaltung der neuen Energieeffizienzvorgaben Rechnung tragen“, sagt Sebastian Loosen. Das ist auch die zweite wesentliche Bedingung zur Gewährung der Sonderabschreibung. Es müssen die Kriterien für ein „Effizienzhaus Stufe 40“ eingehalten werden. Die Kennzahl 40 gibt an, dass das Effizienzhaus nur 40 Prozent Primärenergie benötigt. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden. „Das QNG stellt die Erfüllung von Anforderungen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Gebäuden sowie an die Qualität der Planungs- und Bauprozesse sicher“, erklärt Diplom-Ingenieur und Wirtschaftsingenieur Dieter Eimermacher aus Frankfurt am Main. Der Nachhaltigkeitsexperte berät bei der Erfüllung aller Vorgaben zu Klimaschutz und Energieeffizienz bei Immobilienprojekten. „Das sind zum Teil kostenintensive Maßnahmen, aber ökologisches Bauen darf kein Luxusgut sein. Damit sich Projekte für Investoren im nachhaltigen, bezahlbaren Bauen wirklich lohnen und alle davon etwas haben, müssen diese Vorhaben wirtschaftlich und technisch gut geplant werden. Nachhaltiges Bauen ist zukunftsfähiges Bauen und sorgt für dauerhaft stabile Mietrenditen ohne politische Risiken.“

Übrigens fordert auch das von Bundesbauministerin Klara Geywitz ins Leben gerufene Bündnis bezahlbarer Wohnraum, Gebäude ressourcenschonender zu errichten. Die Reduktion von Treibhausgas-
emissionen beim Bauen und Wohnen müsse stärker in den Fokus rücken, heißt es. Über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes sollten weniger Treibhausgase emittiert und weniger Ressourcen, Flächen und Energie verbraucht werden.